Льготная ипотека в 2020 году и первой половине 2021-го перетягивала интерес населения на первичный рынок. На вторичном рынке подобных стимулирующих программ не было, спрос и цены увеличивались не так стремительно. Но к концу года всё изменилось.
коротко о главном
- В 2021 году потенциальный спрос в среднем по городам-миллионникам на 18% выше, чем в 2020-м. Показатель непрерывно увеличивается во второй половине года на фоне пересмотра условий по льготной ипотеке на первичном рынке и предновогоднего ажиотажа.
- Динамика объема предложения в течение года была разнонаправленной. В первой половине 2021-го показатель возрастал за счет выхода на рынок инвестиционных лотов и наследственных квартир, после пересмотра условий по льготной ипотеке в сегменте новостроек количество лотов в продаже стало сокращаться.
- За год объем предложения снизился на треть. В течение года цены на вторичном рынке стагнировали, ежемесячные темпы роста не превышали 1% с весны 2021 года. Оживление произошло к концу года: в декабре 2021-го «квадрат» на «вторичке» подорожал на 2,4% по сравнению с ноябрем.
В выборку вошли 16 городов-миллионников. Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru.
По данным Циан.Аналитики
Спрос на «вторичку» увеличился на фоне растущих цен на новостройки
В 2021 году потенциальный спрос (количество просмотров объявлений на сайте cian.ru) на вторичном рынке городов-миллионников оказался на 18% выше, чем в 2020-м.
Всплеск активности пришелся на вторую половину года после изменения условий по льготной ипотеке.
Спрос на «вторичку» постепенно перетекает с первички, где «квадрат» продолжает дорожать, и ипотека уже не так выгодна, а в случае с Москвой и Санкт-Петербургом — вообще не актуальна.
Жилье на вторичном рынке выглядит привлекательным вариантом: цены увеличиваются более плавно, чем в новостройках, есть шансы договориться с продавцом о скидке.
К концу года сыграл роль и сезонный фактор — большинство планирующих в ближайшее время приобрести квартиру стараются совершить покупку до начала нового года.
В итоге показатели спроса достигли прошлогодних значений, когда на рынке была повышенная активность.
По данным Циан.Аналитики
В трех городах (Воронеж, Казань и Нижний Новгород) показатели спроса оказались ниже, чем в прошлом году, на 3–10%. Здесь интерес к вторичному рынку еще не достиг уровня ажиотажного спроса IV квартала 2020-го.
Минимальный рост по сравнению с прошлым годом показали Москва (+8%) и Санкт-Петербург (+3%).
Тут цены держатся на высоком уровне — изменение условий по льготной ипотеке привело к перетоку интереса не только на вторичный рынок, но и на рынок аренды.
Максимальную динамику показывают города Урала и Сибири: Екатеринбург, Челябинск, Омск, Новосибирск. Здесь количество просмотров объявлений увеличилось в 2021 году в два и более раза, что связано не только с реальным ростом спроса, но и с изменениями в учете данных.
Рост спроса можно проследить и по динамике количества сделок на вторичном рынке Москвы. С августа 2021 года наблюдается положительная динамика количества договоров купли-продажи. Ежемесячный рост составлял от 1 до 4%. За январь–октябрь 2021 года в столице было заключено 136,8 тыс. ДКП. Итоги года сопоставимы с рекордными показателями 2014-го.
Вариантов для выбора становится меньше
За 2021 год объем предложения на вторичном рынке городов-миллионников сократился почти на треть (–31,9%). В конце 2020-го количество лотов в продаже постоянно сокращалось, так как на рынке был повышенный спрос. В первой половине 2021 года показатель, напротив, стал увеличиваться за счет замедления спроса, вывода на рынок инвестиционных лотов и наследственных квартир.
Многие старались купить жилье в новостройке, чтобы воспользоваться базовой версией льготной ипотеки. После пересмотра условий по программе летом 2021-го объем предложения сократился, такое положение сохранялось до конца года. Увеличение интереса ко вторичному рынку привело к постепенному снижению количества лотов в продаже в июле–декабре 2021 года.
- Динамика объема предложения на вторичном рынке городов-миллионников по месяцам 2021 года
- По данным Циан.Аналитики
Снижение объема предложения за 2021-й отмечено для 12 из 16 городов-миллионников. Наибольшее падение (более 50%) характерно для Краснодара, Ростова-на-Дону, Омска. Сокращение предложения является одной из причин роста цен на рынке.
В четырех городах объем предложения за год увеличился. Это Москва, Санкт-Петербург, Воронеж и Нижний Новгород.
Краснодар и Ростов-на-Дону как южные города с комфортным климатом были популярны не только у местных жителей, но и у покупателей на удаленке из других регионов. В Омске и Нижнем Новгороде не очень большой объем предложения, поэтому количество лотов довольно волатильно.
В Москве и Санкт-Петербурге в 2021 году на рынок вышел большой объем нового предложения от инвесторов, которые приобрели жилье в 2020-м по льготной ипотеке. Это частично компенсировало повышенный спрос.
- Динамика объема предложения на вторичном рынке городов-миллионников в 2021 году
- По данным Циан.Аналитики
- Цены показывают рост после длительной стагнации
С весны 2021 года динамика средних цен не превышала 1% в месяц. Не очень высокие темпы роста были и в начале года (не более 1,7% в месяц). Уже в январе на рынке были заметны признаки ценовой стабилизации — до этого три последних месяца 2020-го рост стоимости жилья был более 2% в месяц.
Динамика средней цены 1 кв. м на вторичном рынке городов-миллионников по месяцам 2021 года 
По данным Циан.Аналитики
Цены на «вторичке» увеличиваются вслед за первичным рынком, но более плавно, чем в новостройках. Такая динамика объясняется меньшим средним уровнем привлекательности — дома советского периода физически и морально устаревают — и тем, что на «вторичке» цены сильнее, чем в новостройках, зависят от доходов населения, которые почти не растут.
К тому же на первичном рынке в течение года действовала льготная ипотека, которая разгоняла спрос и цены в сегменте новостроек. Летом условия были изменены, но для многих городов программа всё еще актуальна.
К концу года после нескольких месяцев фактической ценовой стагнации рост цен на этом рынке жилья вновь ускорился. Спрос на «вторичку» постепенно перетягивает спрос с «первички», где «квадрат» продолжает дорожать, несмотря на изменение условий по льготной ипотеке.
Немалую роль сыграл и сезонный фактор. Рост интереса к вторичному рынку стимулировал продавцов выводить на рынок новые предложения (объявления, которые за последний месяц появились на сайте впервые) по более высокой стоимости. Но делают они это аккуратно, боясь отпугнуть потенциальных покупателей.
Тренд роста цен подтверждается и анализом изменения средних цен в новых объявлениях. Разница между средневзвешенной стоимостью 1 кв. м в новых предложениях «вторички» и в целом по рынку сокращалась на протяжении четырех месяцев, но в конце ноября — начале декабря вновь стала расти.
Разница между средневзвешенной стоимостью 1 кв. м в только выставленных на продажу лотах вторичного рынка и в целом по вторичному рынку
По данным Циан.Аналитики
Наибольший рост цен в 2021 году наблюдался в Краснодаре (+55,5%), Казани (+33,4%), Самаре (+29,7%) и Омске (+29,6%). В Краснодаре почти половина предложений на вторичном рынке — в недавно сданных ЖК, на которые сильнее оказывают влияние факторы, характерные для первичного рынка. В Казани, Омске и Самаре рост в течение года не был столь равномерным, как в Краснодаре.
Такая динамика сложилась за счет последних двух месяцев. Вероятно, здесь продавцы довольно резко отреагировали на рост спроса, выведя на рынок новое предложение по цене значительно выше, чем в предыдущие месяцы.
Например, в Омске в начале декабря только появившиеся на рынке вторичные лоты стали на 5,5% дороже, чем в начале ноября, в Казани — на 4,4%.
В Самаре новое предложение выросло в цене меньше, чем в целом по рынку, то есть рост был за счет индексации цен в старых предложениях.
Динамика во многом зависит от структуры и объема предложения (от того, какие конкретно лоты и в каком объеме в момент времени находятся в продаже), от нынешнего уровня цен (цены могут и так быть слишком высокими), от спроса.
Самые низкие темпы роста были в Москве (+12,5%). Это объясняется и так слишком высоким уровнем цен. Продавцы аккуратно подходят к индексации, чтобы не потерять потенциальных покупателей, многие из которых уже отложили покупку квартиры из-за стремительного роста стоимости «квадрата» и перешли в категорию арендаторов.
Динамика средней цены 1 кв. м на вторичном рынке городов-миллионников в 2021 году
По данным Циан.Аналитики
«В 2021 году вторичный рынок находился в состоянии стагнации.
Причин для стремительного роста цен не было: основной спрос был сосредоточен на сегменте новостроек, где до июля действовали выгодные условия по льготной ипотеке, на рынок выходило большое количество инвестиционных лотов (среди них много квартир в только что сданных корпусах новостроек, в том числе без отделки) и наследственных квартир, которые обычно дешевле, чем в среднем по “вторичке”, — комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики. — После пересмотра условий по льготной ипотеке часть спроса с первичного рынка переместилась во “вторичку” и аренду. Рост интереса к вторичному рынку под конец года оживил сегмент. Выросли показатели спроса и цен, сократился объем предложения».
По мнению эксперта, сейчас факторы ценообразования уравновешивают друг друга, поэтому нет причин ожидать, что в ближайшее время ситуация кардинально изменится. К тому же увеличиваются ставки по ипотеке, поэтому продавцы даже при повышенном спросе будут аккуратно индексировать цены, чтобы не потерять потенциальных клиентов.
Вторичка VS новостройка
Рассказываем, приобретая какое жилье в Москве сегодня можно больше заработать
Петр Ковалев/ТАСС
Из-за падения доходности банковских депозитов и нестабильного курса валют многие граждане решили сохранить деньги, вложив их в недвижимость. Однако выбрать объект для покупки, который будет приносить доход, непросто, особенно в условиях рекордного дефицита предложения.
Эксперты рассказали, во что выгоднее инвестировать сегодня — во вторичную недвижимость или новостройки.
Новостройки
Одно из главных преимуществ покупки квартиры в новостройке — цена, которая может существенно возрасти.
«От котлована до сдачи дома в эксплуатацию (как правило, это занимает в среднем полтора — три года) по мере повышения строительной готовности стоимость квартиры вырастает на 15–30%.
За это же время цена вторичной недвижимости, расположенной в том же районе, может вырасти в лучшем случае на 7–10%. Кроме того, новостройки обычно обладают большей доходностью при сдаче в аренду.
Если сравнивать две квартиры одинаковой площади, похожей планировки, расположенные в домах в непосредственной близости друг от друга в одном и том же районе, то стоимость аренды новостройки в большинстве случаев будет выше, чем вторички, рассказала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Еще одно немаловажное преимущество инвестиций в новостройки — их большая ликвидность. Это особенно актуально для тех, кто вкладывается в недвижимость в долгую.
Перепродать через семь — десять лет более свежую квартиру, которую изначально приобретали в новостройке, как правило, проще, чем морально устаревшую вторичку, рассказала Доброхотова.
Однако, по ее словам, и тут также есть свои исключения: например, жилье в сталинских высотках или каких-то других домах с историей в центре города, а также видовые квартиры.
Существуют определенные риски при покупке недвижимости на первичном рынке.
«Если эта инвестиция в новостройку, надо понимать сроки, когда дом будет сдан и квартира сможет приносить доход, надо принять на себя все потенциальные риски, связанные с задержками строительства.
Если квартира покупается с привлечением средств банка, то важно рассчитать рентабельность, учитывая сумму имеющегося первоначального взноса и ставки по кредиту», — объяснила председатель совета директоров сети «Миэль» Марина Толстик.
Еще один риск вложений в новостройки — туманные перспективы относительно облика застраиваемого района, особенно в тех случаях, когда речь идет о проектах комплексного освоения территории на начальной стадии строительства.
Доброхотова отметила, что изменение параметров проекта (количества и этажности домов в последующих очередях), а в связи с этим и состава социальной, коммерческой и другой инфраструктуры сегодня не редкость.
Причем в ряде случаев данные изменения происходят не в сторону увеличения комфорта жителей, а в результате планы и ожидания инвестора могут существенно не совпасть с реальностью, резюмировала эксперт.
Одним из главных факторов, который следует учесть инвесторам, является динамика стоимости квартир.
За последний год, к примеру, на рынке новостроек Старой Москвы рост цен в зависимости от класса составил в среднем 18–20%, чего не наблюдалось на столичном рынке более пяти лет.
Однако прогноз на первую половину года — более умеренный рост в среднем на 5–7%, рассказал руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков.
Вторичная недвижимость
К аргументам за инвестиции во вторичку можно отнести тот факт, что дома, расположенные в уже сложившихся и обжитых районах, имеют определенное устоявшееся окружение, что немаловажно при арендном бизнесе, рассказала председатель «Бест-Новострой».
«Таким образом, арендодатель с большей вероятностью может быть уверен, что в ближайшие годы рядом не начнется масштабной стройки, которая может доставить дискомфорт его квартиросъемщикам.
Или прямо перед домом не появится новостройка или другой объект недвижимости, который может испортить вид из окна его квартиры, а тем самым снизить ее ликвидность», — объяснила эксперт.
Купив инвестиционную квартиру на вторичном рынке, собственник сразу же сможет сдавать ее в аренду. «Однако доходность квартир стандарт-класса сегодня составляет около 4%, и срок окупаемости в случае аренды может составлять свыше 20 лет.
В данном случае целесообразнее говорить о покупках с целью сохранения средств, а не для получения инвестиционной прибыли от перепродажи или аренды.
Мы отчетливо видели этот тренд в 2020 году, когда покупатели перемещали средства с банковских депозитов в недвижимость в связи со снижением ставок по депозитам и колебаниями курсов валют», — пояснила Толстик.
При покупке вторичной квартиры существуют определенные риски. «Вложения покупателей новостроек, согласно новой схеме с эскроу-счетами, практически полностью защищены, и гарантом в этом случае выступает банк и АСВ.
При сделках со вторичной недвижимостью в силу наличия большего числа нюансов, связанных как с собственниками, так и с условиями владения подобной недвижимостью, инвестор несет большую персональную ответственность.
Поэтому, если он, к примеру, не приложил усилия для проверки квартиры и юридической чистоты сделки, то при ее аннулировании в случае судебных споров попросту может лишиться вложенных средств», — считает Толстик.
При покупке квартиры на вторичном рынке также существует риск столкнуться с проблемой низкого качества коммуникаций, включая плохую проводку и вентиляцию, среди минусов также стоит выделить и старые лифты, отметил руководитель направления первичной и загородной недвижимости в «Авито-Недвижимости» Дмитрий Алексеев. Он подчеркнул, что в связи с этим при инвестировании рекомендуется рассматривать те дома, где недавно был сделан капитальный ремонт.
На вторичном жилом рынке Старой Москвы рост цен за последний год хоть и был более умеренным по сравнению с новостройками, но при этом он превысил показатели предыдущих пяти лет, подчеркнул Дарусенков.
«В целом за год средняя стоимость по Москве выросла на 10%, до 333,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Примечательно, что в разрезе по классам наибольший рост был отмечен в массовом сегменте — в районе 16%.
В первом полугодии ожидается более низкий рост цен на квартиры вторичного рынка, на уровне 3–4%», — резюмировал аналитик.
Август начался с роста скидок на жилье
08.08.2022 20:08:00
Строительная отрасль адаптируется к падающему спросу на недвижимость
Спрос на квартиры продолжает снижаться. Фото РИА Новости
В августе скидки на квартиры в новостройках в центральном регионе увеличились до 15–20%. Продолжилась отмеченная еще в мае тенденция снижения цен на первичном и вторичном рынках. Основная причина – падение спроса населения из-за экономического кризиса и роста неопределенности с доходами для оплаты ипотеки. Перспектив нормализации жилищного рынка и строительства в этом году пока не видно.
Многие столичные девелоперы начали предлагать в августе беспрецедентные скидки на квартиры, отмечается в новом отчете аналитиков компании «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН).
В зависимости от расположения дисконты на новостройки варьируются от 5 до 15%.
В отдельных случаях предлагаются 20-процентные скидки на квартиры при оплате всей ее стоимости единовременно или при ипотеке без субсидирования процентной ставки.
Кроме того, застройщики предлагают скидки в размере 20–25% на покупку кладовой или машино-места. Для завлечения покупателей некоторые застройщики также предлагают собственные ипотечные программы. К примеру, предлагается жилищные займы под 3% годовых, сообщают в ИРН.
В аналитическом центре «Инком-Недвижимость» считают, что уже по итогам июля средняя величина скидок на квартиры в новостройках составляла 15–20%. Правда, в сентябре возможно снижение дисконта до 5%.
При этом эксперты отмечают, что, несмотря на серьезные скидки, стоимость жилья снизилась незначительно вследствие того, что не все девелоперы готовы делать скидки. «Сейчас продолжается рост цен на строительные материалы.
Также пока наблюдаются затруднения с поставками необходимой для стройки импортной продукции. Стоит отметить, что сегодня заметна тенденция на сокращение выхода новых проектов.
В долгосрочной перспективе, в зависимости от дальнейшего развития событий в макроэкономике и геополитической ситуации, спад может составить от 20 до 50%», – отмечает руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
Ранее центр ИРН уже сообщал о развитии дефляционного кризиса на рынке жилой недвижимости. Число квартир в экспозиции на рынке Москвы и Подмосковья выросло в июне почти на 9% относительно мая, говорили в центре.
В Новой Москве объектов комфорт-класса стало больше на 15%, а стандартного жилья – в среднем на 20%.
Собственники торопятся быстрее продать недвижимость, так как полагают, что придется продавать объект еще дешевле, объясняют происходящее эксперты (см «НГ» от 24.07.22).
Снижения спроса на жилье ожидают и российские власти. Так, вице-премьер Марат Хуснуллин объявлял, что про итогам года спрос на жилье снизится на 20%. Он также обещал, что в случае большего падения спроса власти станут вводить новые меры поддержки, например могут продлить программу льготной ипотеки на следующий год.
Вторичная недвижимость в России также дешевеет, замечали участники рынка недвижимости.
В 16 городах-миллионниках, а также в Московской и Ленинградской областях средняя стоимость вторичной недвижимости в июле сократилась на 0,1% относительно июля и составила 121,4 тыс руб. за 1 кв. м, сообщила «ЦИАН. Аналитика».
Сильнее всего за месяц падали цены в Перми – почти на 2%, в Нижнем Новгороде – на 0,7%. На территории Старой Москвы цены снизились почти на 1,5%, в Новой Москве вторичное жилье подешевело на 1%.
Однако пока нельзя утверждать, что падение цен охватило все регионы страны. Небольшие по площади квартиры на рынке вторичного жилья в России подорожали почти во всех городах, говорится в обнародованном в понедельник исследовании «Мира квартир». «В среднем квадратный метр квартир площадью до 32 кв.
м на вторичном рынке в 70 городах России подорожал на 11,6%», – говорится в исследовании.
Отмечается, что больше всего стоимость квадратного метра возросла в Ставрополе (+24,6%), Калуге (+24,5%), Владикавказе (+22,5%), Самаре (+21,6%), Ленобласти (+21,3%), Орле (+20,4%), Владимире (+19,9%), Вологде (+19,8%), Грозном (+18,7%) и Астрахани (+18,4%).
А меньше всего в Хабаровске (+0,1%), Краснодаре (+0,2%), Севастополе (+2,5%), Московской области (+3,2%), Ижевске (+3,6%), Махачкале (+3,7%), Сочи (+4,5%), Нижнем Тагиле (+5%), Томске (+5,6%) и Туле (+6,1%). Подчеркивается, также, что Москва стала единственным городом, где средняя цена метра снизилась на 0,5%.
«В Москве и Московской области, Сочи, Краснодаре, Севастополе и Хабаровске установились особенно высокие цены на квартиры, в том числе на объекты до 32 кв. м. Стоимость такой недвижимости, видимо, достигла своего потолка», – пояснял гендиректор портала Павел Луценко. Цены на рынке вторичной недвижимости в ближайшие полгода и дальше будут снижаться, полагают эксперты.
При этом строительный рынок РФ в целом близок к стагнации. По данным Росстата, объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», в июне увеличился всего на 0,1%, в первом полугодии – на 4%.
По мнению экспертов «НГ», скидки со стороны застройщиков и замедление роста цен на новостройки – закономерный процесс в текущей обстановке.
«В течение 2021 года рынок недвижимости перегрелся – цены обновляли максимумы, были зафиксированы также рекордные объемы продаж, показатели по выдачи ипотеки, значительно выросло число инвестиционных сделок.
Еще в начале 2022 года, до 24 февраля, было понятно, что на рынок придет коррекция, однако предполагалось, что это будет связано с повышением ставок и сворачиванием льготных программ, но в дальнейшем ситуация изменилась из-за экономических и внешнеполитических потрясений, которые негативно сказались на благосостоянии россиян. Льготные программы и со стороны государства, и со стороны застройщиков стимулируют спрос, но показатели продаж все равно сильно хуже прошлогодних», – рассказывает аналитик компании «Финам» Наталия Пырьева.
Последнее время происходила трансформация жилищного рынка из «рынка продавца» в «рынок покупателя», говорит руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
«Низкий спрос и высокие цены сделали жилье недоступным для большого числа потенциальных покупателей», – поясняет он.
Эксперт считает, что спада можно было избежать, отменив программу льготной ипотеки осенью 2020 года.
С учетом масштаба экономических вызовов, с которыми столкнулась Россия, спад строительства неизбежен, уверены эксперты.
Снизить негативное влияние падения темпов строительства помогли бы меры по восстановлению городов юга Украины, реализация проектов для расселения ветхого и аварийного жилья, стимулирование индивидуального жилищного строительства, дальнейшее развитие механизмов арендного жилья, перечисляет управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.
Специалист департамента стратегических исследований Total Research Глеб Финкельштейн, в свою очередь, сомневается, что стройки в Мариуполе и других городах Украины простимулируют восстановление российского строительного сектора.
«Причина спада в строительстве проста – людям не на что покупать квартиры, потому что предыдущие два года скупка была настолько активной, что из заначек населения были выведены триллионы рублей.
При этом рост зарплат не то что не успевает за ростом цен на жилье – он просто остановился и вряд ли вернется в ближайший год», – прогнозирует эксперт.
Сокращение объемов строительства отразится и на смежных отраслях экономики. «Пострадают промышленность строительных и отделочных материалов, металлургические предприятия, производства мебели и транспортные компании. Спад затронет и сервисные организации, которые оказывают маркетинговые, рекламные или риелторские услуги», – прогнозирует Корка.
Если спада в строительстве не будет остановлен, то это плохо скажется в целом на экономике, предупреждает совладелец группы «Родина» Владимир Щекин.
«От активности застройщиков зависят многие отрасли – производство стройматериалов, транспорта, реклама, логистика, продажи мебели, фурнитуры, осветительных приборов и т.п.», – говорит он. В тоже время, продолжает эксперт, текущая суммарная площадь застройки составляет 98,9 млн кв.
м против 100 млн кв. м в августе 2021 года. По мнению Щекина, это можно трактовать как сохранение высоких объемов строительства.
Вторичка и новостройки: что будет с ценами на жилье в Москве в 2021 году
В 2020 году на рынке московской недвижимости наблюдался ажиотажный спрос, которому способствовал коронакризис, рекордное падение доходности банковских депозитов и льготная ипотека под 6,5%. В результате в столице выросли цены как на вторичные квартиры, так и на новостройки. При этом покупатели продолжают активно скупать жилье, а объем предложения становится все меньше.
Ведущие эксперты рынка недвижимости рассказали, как изменятся спрос, предложение и цены на московские квартиры в 2021 году.
Спрос замедлится
В текущих условиях точность прогнозов не может быть высокой, так как пока неизвестно, как станет развиваться ситуация с коронавирусом и быстро ли восстановится экономическая активность.
«Можно предположить, что в 2021 году году спрос на новостройки останется высоким в первые шесть месяцев, потому что продолжит действовать программа субсидирования жилищных кредитов.
После завершения программы ипотеки с господдержкой все будет зависеть от рыночного уровня ставок.
Если он поднимется до 8–9%, то спрос начнет уменьшаться», — считает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая.
Число сделок с квартирами в новостройках вряд ли превысит результаты 2020 года, если не произойдет каких-то внешних событий, стимулирующих ажиотажный спрос, отметил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. По его прогнозу, из-за возросших цен и в связи с исчерпанием отложенного спроса, число сделок на первичном рынке в 2021 году может уменьшиться на 10% по сравнению с текущим годом, вернувшись на уровень 2019-го.
На вторичном рынке жилья в Москве также ожидается замедление покупательской активности.
«По итогам октября 2020 года актуальный спрос увеличился на 30% в годовом выражении. Однако, по нашим наблюдениям, столь ажиотажный спрос исчерпал себя, и в следующем году активность покупателей на вторичном рынке жилья ожидаемо будет ниже.
Мы уже наблюдаем ослабление спроса — за первую половину ноября компания получила на 27% авансов меньше, чем в первые две недели октября (хотя разрыв с тем же периодом 2019-го все еще значителен — плюс 26% договоров о предоплате).
Активность покупателей будет сдерживать недостаток предложения», — спрогнозировал директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.
Новостройки побьют рекорд
Предложение на первичном рынке жилья в Москве в следующем году вырастет. На 2021 год запланирован ввод порядка 6 млн кв. м жилья, что может стать рекордом за всю историю московского рынка, поэтому предложение также будет постепенно восстанавливаться после снижения в этом году, прогнозирует Литинецкая.
«У столичных застройщиков сформировался значительный объем предложения «в запасах» (лотов, по которым получена разрешительная документация, но где еще не началась активная реализация помещений).
Сегодня девелоперы продолжают наращивать свои объемы, однако вечно создавать иллюзию дефицита предложения не получится, так как разрешительная документация имеет свой срок действия (по его истечении большинство процедур придется проходить заново).
Со второй половины следующего года объем предложения может вырасти на 10% относительно предыдущего уровня», — объяснил Попов.
Вторички станет еще меньше
На вторичном рынке московского жилья сегодня наблюдается серьезный дефицит ликвидного предложения вследствие его вымывания с рынка из-за повышенной активности покупателей.
«Сейчас в масс-маркете (жилье классов стандарт и комфорт. — Прим. ред.) спрос в три раза превышает количество ликвидных лотов, а наиболее качественные объекты уходят из продажи в среднем за неделю.
Мы предполагаем, что недостаток предложения на вторичке будет наблюдаться и в следующем году, так как пополнение экспозиции новыми лотами происходит довольно медленно.
В целом для нормального функционирования вторичному рынку Старой Москвы не хватает 30% объектов от нынешнего объема предложения», — пояснил Шлома.
Что будет с ценами
Цены на новостройки в Москве за последние несколько месяцев повышались. «Во многом именно ажиотажный спрос выступал основным стимулятором подорожания первичной недвижимости.
Так, в годовом выражении (третий квартал 2020-го к третьему кварталу 2019-го) квадратный метр в столичных новостройках увеличился в цене на 6%, составив 186 тыс. руб.
В первой половине будущего года рост цен на новостройки, скорее всего, замедлится и будет колебаться в пределах 7% ввиду снижения потребительского интереса», — прогнозирует руководитель направления первичной недвижимости сервиса «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев.
Средняя стоимость вторичного жилья увеличилась в Москве за год на 12%, составив 214 тыс. руб., уточнил Алексеев. По его словам, в первом полугодии 2021 года рост цен на вторичные объекты предположительно остановится. Схожей позиции придерживается директор департамента вторичного жилья «Инком-Недвижимости».
«Дальнейший потенциал для столь заметного роста цен во вторичном сегменте жилья уже исчерпан. Наиболее вероятный прогноз на 2021 год — цены останутся на том же уровне, что и сейчас, даже несмотря на предполагаемое ослабление спроса.
Напомню, что вторичка — это, так сказать, рынок физических лиц, продавцам здесь зачастую необходимо время, чтобы привыкнуть к новой конъюнктуре рынка и начать снижать или повышать стоимость своего предложения.
Менее вероятный сценарий — колебания среднего уровня цен в диапазоне 5%, причем в равной степени возможен как его рост, так и понижение. Многое будет зависеть от экономической ситуации в 2021 году», — резюмировал Шлома.
Россияне переходят на «вторичку»: продажи б/у машин растут по всей стране
Россияне стали чаще покупать электромобили с пробегом. Как сообщили «Автоновостям дня» в пресс-службе «Авито Авто», на это указывают сразу два фактора: рост их рыночной доли за год с 0,12% до 0,21% (со II кв. 2021-го по II кв.
За первое полугодие 2022 года на российских дорогах произошло 53,5 тыс. аварий с пострадавшими (–7,2% к тому же периоду прошлого года). Ранения и травмы различной степени тяжести получили в них 67,7 тыс. человек, а 5,6 тыс.
В июле 2022 года россияне купили в общей сложности 35 583 новых легковых автомобиля – на 9% больше, чем в июне, когда объем их реализации составил 32 731 единицу. Об этом свидетельствует свежая статистика АО «Электронный паспорт».
В июле на фоне дальнейшего улучшения ценовых условий рынок автокредитования продолжил восстанавливаться. По оценке ВТБ, за месяц выдачи российских банков достигли почти 53 млрд рублей, что на 11% превысило результат за июнь.
С января по май 2022 года число автомобилей со скрученными пробегами на вторичном рынке выросло почти на треть. Каждый третий отчет показывает искусственное изменение показателей одометра, сообщили «Автоновостям дня» в пресс-службе сервиса «Автокод».
Рухнув в июне на 82%, в июле российский авторынок сократил отставание от прошлогодних показателей более чем на 7%.
Постановка автомобилей на учет в России в будущем станет возможной в онлайн-формате, то есть новым владельцам можно будет даже не приезжать в ГИБДД. Об этом в интервью «Российской газете» рассказал глава ведомства Михаил Черников.
Спрос на подержанные машины из Японии настолько вырос, что пропускной способности порта во Владивостоке для них уже не хватает. Как пишут местные СМИ, он буквально «забит» автомобилями, которые импортеры просто не успевают доставлять покупателям.
Средняя стоимость легкового автомобиля с пробегом в России в июле 2022 года составила 1 млн 224 тыс. рублей. Таким образом, с начала года подержанные машины подорожали на 17% или 175 тыс. рублей – тогда они стоили в среднем 1 млн 049 тыс.
Спрос на «упрощенные» LADA Granta превосходит даже самые смелые ожидания. По состоянию на 27 июля дилеры LADA продали уже 3285 таких автомобилей – на 845 больше, чем «АвтоВАЗ» планировал реализовать за весь текущий месяц.
Средняя стоимость новых автомобилей, покупаемых через онлайн-сервис «СберАвто», в июне-июле снизилась до 2,3 млн рублей, а подержанных – до 1,1 млн рублей.
Выбирая подержанную иномарку, россияне чаще всего покупают Toyota, Hyundai, Kia, Volkswagen и Nissan, а среди моделей — Ford Focus, Hyundai Solaris и Kia Rio.
Пробит ли потолок цен на «вторичку» в 2021 году
Цены на вторичный рынок недвижимости весь 2021 год стремительно шли вверх. И лишь в нескольких городах динамика роста была не столь ярко выраженной.
Аналитический отдел федеральной базы недвижимости Restate подвел итоги 2021 года, взяв показатели 35 крупных городов с населением выше 500 тыс. человек.
Причиной столь стремительного роста стали сразу несколько показателей, среди которых ослабление рубля, инфляция, льготные ипотеки, рост цен на стройматериалы.
| Москва | 321 | 12% | — 1% |
| Санкт-Петербург | 196 | 26% | 2% |
| Владивосток | 154 | 17% | — 0.2% |
| Севастополь | 149 | 42% | 5% |
| Казань | 126 | 34% | 9% |
| Хабаровск | 113 | 14% | 3% |
| Нижний Новгород | 106 | 32% | 8% |
| Краснодар | 103 | 65% | 25% |
| Иркутск | 97 | 24% | 5% |
| Новосибирск | 96 | 30% | 8% |
| Екатеринбург | 94 | 22% | 7% |
| Тюмень | 94 | 25% | 6% |
| Уфа | 89 | 22% | 6% |
| Красноярск | 88 | 25% | 8% |
| Томск | 87 | 36% | 5% |
| Самара | 81 | 32% | 11% |
| Ростов-на-Дону | 77 | 28% | 9% |
| Пермь | 77 | 21% | 6% |
| Воронеж | 76 | 31% | 6% |
| Барнаул | 75 | 30% | 9% |
| Пенза | 72 | 28% | 8% |
| Ярославль | 72 | 32% | 8% |
| Набережные Челны | 71 | 22% | 8% |
| Ижевск | 68 | 21% | 5% |
| Кемерово | 68 | 32% | 7% |
| Волгоград | 67 | 29% | 9% |
| Рязань | 65 | 27% | 9% |
| Липецк | 64 | 31% | 7% |
| Саратов | 61 | 32% | 10% |
| Ульяновск | 61 | 28% | 10% |
| Киров | 60 | 28% | 9% |
| Оренбург | 58 | 25% | 8% |
| Астрахань | 58 | 32% | 7% |
| Тольятти | 57 | 28% | 8% |
| Новокузнецк | 57 | 44% | 3% |
| Челябинск | 55 | 24% | 10% |
Средний рост цен составил 28-32%, в то время как в 2020 году этот показатель был на уровне 13%. И если лидером по росту цен в 2020 году был Владивосток, цены в котором выросли на 20.7%, то в 2021 году его место занял Краснодар с ростом цен в 65%.
Причем если во многих городах за последние 3 месяца показатель роста составлял 8-9%, то в Краснодаре он не опускался ниже 25%. В результате столь значительного скачка цен 1 кв.м. жилья в Краснодаре приравнялся к показателям ближнего Подмосковья в 2020 году и составил 103 тыс. рублей.
Цена на новое жилье в Краснодаре стабильно держится выше, чем на вторичное. Хотя в двух столицах эти показатели практически сравнялись.
Закажи рабочую карту МИР с CASHBACK на лучших условиях в МТС Банк
Также значительный рост цен на вторичку произошел в Севастополе, где динамика роста за год составила 42%, а за последние 3 месяца всего 5%. Цена за 1 кв.м. жилья поднялась до 149 тыс. рублей. Причем цена за 1 кв.м. на рынке нового жилья сейчас практически такая же, как и на вторичном рынке.
Еще одним лидером по росту цен на вторичное жилье стал Томск, в котором годовая динамика составила 36%, хотя в 2020 году динамика роста была всего 12.4%. Чуть ниже показатель роста в 2021 году в Казани — 34%, хотя в 2020 году показатель роста цен был всего 7.8%.
Рост цен на вторичный рынок в столице составляет всего 12%. Данный показатель несильно разница с 2020 годом, когда он был 11.2%. За последние 3 месяца динамика пошла вниз и составила -1%.
В Хабаровске тоже несильно выросли цены на вторичное жилье, всего на 14%, что на 6% больше, чем в 2020 году.
В течение 2021 года был отмечен рост цен на 17% во Владивостоке, а за последние 3 месяца началось незначительное падение в 0.2%.
После столь стремительного роста цен на вторичку самым дешевым из 35 городов с населением более 500 тыс. человек стал Челябинск, где 1 кв.м. вторичного жилья варьируется в районе 55 тыс. рублей. И это при росте в 24%. Далее идет Тольятти и Новокузнецк, где рост цен составил 28% и 44%, уровняв цену за 1 кв.м. до 57 тыс. рублей.
По мнению руководителя федеральной базы недвижимости Restate Андрея Доброго, утверждать, что цены достигли своего максимума, еще рано, ведь все будет зависеть от цен на первичном рынке.
Мнение предпринимателей является субъективным и может не совпадать с мнением редакции.
Если вы хотите рассказать о своем опыте работы по франшизе, пишите нам в Телеграм — @f_partnerkin или на почту d.bachurina@partnerkin.com
Достигли потолка. Рост цен на вторичное жилье остановился — Газета.Ru
Средняя стоимость вторичной недвижимости в 16 крупнейших городах России в августе составила в среднем 91,2 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись на 0,9% относительно предыдущего месяца — такие данные приводят аналитики, называя текущую динамику стагнацией.
Эксперты связывают этот тренд с тем, что волна ажиотажа прошла — многие уже приобрели квартиры. По их прогнозам, ситуация на рынке продолжит стабилизироваться, а цены будут показывать только умеренный рост.
Средняя стоимость вторичной недвижимости стагнирует практически во всех крупных городах России, за исключением Краснодара.
Об этом пишет газета «Коммерсантъ» со ссылкой на данные аналитиков.
Сдерживающим фактором для продавцов выступает снижающаяся активность потенциальных покупателей, отмечает издание. Из-за прошлогоднего скачка цен на жилье многие отказываются от приобретения квартиры в собственность, продолжая арендовать жилье.
Сколько стоит жилье
Владельцы жилья предлагают существенные скидки. В результате средний рост стоимости цен на «вторичку» в 16 крупнейших городах России в августе не превышает 1% по сравнению с июлем. В то же время в годовом выражении повышение составило 16% — до 91,2 тыс. руб. за квадратный метр, сообщили в ЦИАН.
В «Авито Недвижимости» приводят похожие цифры, оценивая текущую стоимость вторичной недвижимости в городах-миллионниках в среднем в 92,3 тыс. руб. за 1 кв. м. По данным компании «Этажи», в целом по стране этот показатель составляет 74,9 тыс. руб., за месяц он вырос на 0,4%.
Спрос на вторичную недвижимость постепенно снижается: волна ажиотажа прошла, многие уже приобрели квартиры. Заметнее всего этот процесс — в Омске и Воронеже, указывают в «Авито Недвижимости».
По оценкам экспертов, ситуация на рынке продолжит стабилизироваться, а цены будут показывать только умеренный рост.
Ситуация в Краснодаре
Наиболее выраженной динамика оказалась только в Краснодаре, где вторичное жилье подорожало на 3,7% — до 80,9 тыс. руб. за кв. м.
Аналитики связывают этот тренд с внутренней миграцией. «После волнообразного увеличения стоимости жилья в Сочи многие решившие временно или насовсем переехать на юг россияне переориентировались на другие города Краснодарского края», — отмечает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Что дешевле: аренда или ипотека
Говоря о ситуации в стране в целом, Попов предполагает, что многие примут решение продолжить снимать жилье, поскольку цены на недвижимость слишком сильно выросли. «Ставки аренды, в отличие от цены продажи, по-прежнему практически не растут, так что во многих жизненных обстоятельствах такая стратегия будет более разумной», — пояснил он.
Эта ситуация уже сказывается на поведении собственников: они начинают более охотно делать покупателям скидки, отмечает в свою очередь директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. В то же время, по его прогнозам, на востребованные предложения собственники могут продолжить поднимать цены из-за сохраняющейся тенденции увеличения стоимости новостроек.
«Цены на рынке вторичной и первичной недвижимости очень взаимозависимы, и если застройщики, как правило, более быстро реагируют на изменении ситуации на рынке, то собственники в сегменте готового жилья менее мобильны, и изменения здесь происходят с отсрочкой в два-три месяца», — сказал он.
Квартирный вопрос в Москве
Подавляющее большинство москвичей (93%) проживают в отдельной квартире. В собственном жилье проживают 76% респондентов ВЦИОМ, арендуют недвижимость 24%.
- Улучшить свои жилищные условия в течение ближайших пяти лет планирует каждый пятый москвич (20%), 6% откладывают это на более поздний срок, 22% отказываются от таких планов, поскольку у них нет возможности, а 50% совсем не имеют таких планов.
- Самым популярным способом улучшения жилищных условий является покупка квартиры (35%), обмен жилья на лучшее и большее (14%), переезд по программе реновации (8%), постройка индивидуального дома (6%), ремонт или возведение пристройки (4%).
- Среди москвичей, бравших ипотечные кредиты ранее, 16% планируют взять ипотечный кредит в течение 1-2 лет, а 24% имеют такие планы на перспективу 3-5 лет, 57% не имеют таких планов.
С учетом уже имеющегося опыта приобретения жилья в кредит 98% опрошенных рассматривают ипотеку как возможность приобретения жилья. При этом 52% рассматривают ипотеку как основной, а 46% — как дополнительный вариант приобретения недвижимости.